Titulaire d’une Assurance Responsabilité Professionnelle (RCP) d’un montant de 1.000.000 €.
Assurance MMA-IARD n° 103.529.335

Missions couvertes par RCP : - Avis de Valeur et estimations
- Expertise de la Valeur Vénale
- Loi Carrez et Certifications de superficie
- Conformité aux Normes de surface et d’habilité
- Etat des lieux locatifs.

ESTIMER LA VALEUR VENALE D’UN BIEN IMMOBILIER
POURQUOI FAIRE APPEL A UN EXPERT IMMOBILIER ?

Un divorce, une succession, déclaration d’impôt sur la fortune ( ISF) ou projet de vente nécessite l’évaluation d’un bien immobilier, afin d’en fixer le prix au plus juste. Il est alors judicieux et parfois obligatoire de faire appel à un professionnel.

La recherche d’une évaluation correspond à des situations précises, l’expertise est utile, pour tous les actes susceptibles d’être corrigés par l’Administration fiscale, elle peut aussi se révéler intéressante pour un acheteur, dans le cadre d’un investissement locatif, de façon à s’assurer que les loyers annoncés sont bien en adéquation avec le marché locatif.
Une expertise vous évitera les foudres du fisc, mais aussi d’éventuelles brouilles familiales.
Dans tout les cas, l’évaluation à distance est très insuffisante : l’expert se rend sur place, il est un professionnel impartial.

QU’EST-CE QU’UN EXPERT IMMOBILIER ?
Ce titre n’est pas protégé, par conséquent, n’importe qui peut s’improviser Expert Immobilier et apposer une plaque sur sa façade.

Pour éviter les déboires, il y a lieu de choisir un professionnel appartenant à l’un des groupements officiels, ou Chambre d’Expert reconnue et signataire de la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière, mise au point par l’IFEI (Institut Français de l’Expertise Immobilière).

Cette Charte impose une formation pratique (plusieurs années d’expérience), ou théorique (Diplôme), une formation continue, des règles de déontologie et une présentation homogène et formalisée des rapports d’expertises.
Une sérieuse garantie.

QU’EST-CE QU’UNE EXPERTISE IMMOBILIERE ?

Sur simple appel, vous obtiendrez rapidement de l’Expert immobilier un rendez-vous.
Après visite sommaire du bien à estimer, celui-ci vous adressera un devis, et un ordre de mission définissant le cadre et le coût de son intervention.
Après accord du client, l’expert effectuera un métrage des lieux avec prise de photographies.
Votre interlocuteur étudiera vos titres de propriété, les documents de copropriété, les informations collectées auprès du syndic, les documents d’urbanisme, ainsi que tous les documents nécessaires à une juste appréciation de la situation du bien à évaluer.

L’expert ne vous fournira pas d’estimation à l’issue de sa visite. Il la déterminera à postériori en appliquant deux ou trois méthodes de calcul différentes, pondérées en fonction du type de bien, de sa situation et de son environnement.

Pour un appartement, l’expert utilise le plus souvent la méthode par comparaison (référence à des biens similaires vendues récemment) et celle du revenu (valeur à partir du taux de rendement locatif).

Pour une maison individuelle ou rurale, sera utilisée la méthode de reconstitution, et pour un immeuble de rapport, celle du cash-flow (flux de trésorerie).

L’expertise s’accompagnera de conseils annexe, et le professionnel peut appuyer vos démarches si les services fiscaux venaient à contester la valeur indiquée, même si le cas est rarissime.

L’EXPERT A UN COÛT, MAIS IL EST JUSTIFIE

Un tel travail a bien sûr un coût et faire appel à un Expert Immobilier fera l’objet d’une facturation variable si vous optez pour un simple « Avis de Valeur », une « Estimation », ou un « Rapport d’expertise », la différence se situant dans la rédaction du document final.
L’avis de valeur ou l’estimation sont plus succincts que le rapport : la désignation du bien est plus sommaire, les différentes méthodes ne sont pas explicitées et les références de biens comparables moins nombreuses.
L’avis de valeur ou l’estimation suffit dans un grand nombre de cas, cependant, vous avez intérêt à opter pour un rapport d’expertise si votre démarche est consécutive à un contentieux.

Il faut savoir que les services fiscaux se déplacent rarement pour voir le bien. En s’appuyant sur des faits précis, l’Expert obtient gain de cause dans 90% des cas.

Un taux de réussite qui mérite l’investissement initial.

LES AUTRES MISSIONS DE L’EXPERT IMMOBILIER

MESURAGE DES PATIES PRIVATIVES EN COPROPRIETE
 Lois Carrez – Loi 96-1107 du 18/12/1996 et décret 97-532 du 23/05/1997

La loi rend obligatoire l’indication de superficie du bien dans la promesse ou le compromis de vente.
Cette mesure concerne tous les lots de copropriété, logements, locaux commerciaux ou locaux professionnels, elle n’est pas applicable aux maisons individuelles.
Le vendeur peut faire appel à un expert compétent pour mesurer avec exactitude la surface privative habitable du logement, mais il peut mesurer lui-même son bien.

ATTENTION
Si la surface mentionnée est supérieure d’au moins 5% à la surface réelle, l’acquéreur dispose d’un an pour obtenir une diminution de prix proportionnelle.
En revanche, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente, le vendeur ne pourra demander de supplément de prix.
L’acquéreur pourra invoquer la nullité de la vente si la surface réelle est inférieure à celle indiquée dans l’acte, dans le mois suivant la signature de l’acte définitif de vente.

Nous vous conseillons donc de faire mesurer très précisément votre bien par un Expert professionnel et de mentionner cette surface dans vos annonces et tous les documents préliminaires à la vente définitive.

ETAT DES LIEUX « LOGEMENT DECENT »
AVANT MISE EN LOCATION D’UN BIEN IMMOBILIER
(Art 187 de la loi SRU et décret 2002-120 du 30/01/2002)

La loi SRU fait obligation aux propriétaires bailleurs de proposer des logements « décents » aux preneurs, c’est à dire ne risquant pas de mettre en cause de santé ou la sécurité des occupants locataires.
Tout locataire a le droit de demander la mise en conformité du logement à son propriétaire, il peut également demander à la juridiction compétente une diminution de son loyer.
Seul les immeubles de plus de 15 ans sont soumis à cette disposition.
Plus de vingt points de contrôle visuel permettent de dresser un constat de décence du logement.
L’Expert doit également proposer le cas échéant de réaliser les remises à niveau nécessaires pour atteindre la « décence ».
Il est donc nécessaire de faire effectuer ce diagnostic par un Expert ayant une connaissance des textes règlementaires et des techniques du bâtiment tous corps d’état.

ETAT DESCRIPTIF DU LOGEMENT AVANT ET APRES
TRAVAUX DE REHABILITATION (Loi DE ROBIEN)
(Décret 2003-1219 du 19/12/2003

La loi De Robien, destinée à favoriser l’investissement locatif présente un volet concernant les logements dont l’acquisition est suivie d’une « réhabilitation conséquente » qui doit être attestée par un expert.
L’expert doit donc établir deux états descriptifs, destinés à l’investisseur qui les transmettra à l’administration fiscale.

1. l’un avant travaux, prouvant qu’au moins quatre caractéristiques majeures du logement fait qu’il n’est pas « décent »
2. L’autre, une fois les travaux réalisés, attestant que les équipements et le confort du logement sont désormais équivalent à ceux d’un logement neuf.

Il s’agît donc d’un descriptif très complet faisant appel à des compétences multiples et qui doit être réalisé par un Expert immobilier expérimenté en technologie du bâtiment.

ETAT DESCRIPTIF DU LOGEMENT RELATIF A L’OBTENTION
D’UN PRÊT A TAUX ZERO (PTZ)
(Décret 2005-69 du 31 janvier 2005)
L’octroi d’un prêt à taux zéro est subordonné à des critères d’habilité du logement, un état des lieux doit donc être effectué par un Expert.
Seul les logements de plus de 20ans sont soumis à cette mesure.
L’état des lieux consiste à vérifier que le logement répond aux normes minimales de surface, de décence et d’habilité règlementaires au moment où l’emprunteur entre dans les lieux.
Une centaine de points sont à contrôler et l’Expert note dans son rapport les non conformités, l’octroi du prêt étant subordonné à la réalisation des travaux pour remédier à ces insuffisances.

L’expert missionné doit être « indépendant de la transaction ».

ETAT DES LIEUX LOCATIFS

Dans le cas de location d’un immeubles d’habitation selon les termes de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, il importe tant pour le locataire que pour le bailleur d’établir un état des lieux lors de l’entrée, et de la sortie, pour délimiter les droits et obligations de chacune des parties.
Cet état des lieux dressé contradictoirement, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.
L’état des lieux peut être établi par huissier, à frais partagés entre le bailleur et le preneur, les parties en étant avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée AR.
L’expert immobilier a toute facultés pour réaliser les états des lieux locatifs.

ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (ERNT)
(décret du 14 mai 1991 – Loi du 30 juillet 2003 et Art L125-5 et LR125-23 à 27 du Code de l’Environnement)

Les locataires ou les acquéreurs de tous biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, de toute nature, doivent être informés par le bailleur ou le vendeur qu’il s’agisse ou non d’un professionnel de l’immobilier, de l’existence des risques auxquels ce bien est exposé.
Un état des risques doit donc être annexé à tout type de contrat de location, de réservation, promesse ou compromis de vente. Il s’impose également aux donations, partages successoraux et aux actes assimilés.
A défaut, le bénéficiaire du contrat peut poursuivre la résolution du contrat ou la diminution du prix ou du loyer.
Cet état doit être établi au moins six mois avant la résolution du contrat. Il est accompagné des extraits de documents de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.
En cas d’arrêt de reconnaissance de l’état de Catastrophe naturelle ou technologique, il convient d’annexer une déclaration des sinistres indemnisés.
Cet état précise également la zone de sismicité. L’ERNT doit être signé des parties qui en conserve une copie prouvant qu’il a bien été remis lors de la signature du contrat, dont il est une composante.

L’EXPERT IMMOBILIER EST VOTRE CONSEIL

L’Expert immobilier est donc un professionnel reconnu en droit de l’immobilier et en techniques de la construction.
Il conseille son client dans les domaines de la Valeur vénale des biens immobiliers et l’assiste dans les procédures administratives et juridiques de la vente ou de la location de biens immobiliers.

C’est un professionnel conscient de ses responsabilités et soumis au devoir de réserve, auquel il est recommandé d’avoir recours pour assurer la bonne fin de toute opération immobilière.

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TARIFICATION DES HONORAIRES ET PRESTATION (01-01-2008)
EXPERTISE DE LA VALEUR VENALE
ETAT DES LIEUX, CONSTATS, DOCUMENTS D’URBANISME

1. Expertise d’un bien immobilier
Expertise avec plans – photos et rapport détaillé – attestation de valeur

VALEUR DU BIEN	SANS SERVITUDES NI RENOVATIONS OU TRAVAUX			AVEC SERVITUDES RENOVATIONS OU TRAVAUX A EVALUER
	HT	TVA	TTC	HT	TVA	TTC
00 K€ A 50 K€	229,93 €	45,07 €	275 €	334,45 €	65,55 €	400 €
50K€ A 80 K€	459,87 €	90,13 €	550 €	501,67 €	98,33 €	600 €
80 K€ A 150 K€	643,81 €	126,19 €	770 €	759,51 €	140,49 €	900 €
150 K€ A 250 K€	919,73 €	180,27 €	1100 €	1170,57 €	229,43 €	1400 €
250 K€ A 450 K€	1471,57 €	283,43 €	1760 €	1923,08 €	376,92 €	2300 €
+ 450 K€	2483,28 €	486,72 €	2970 €	3260,87 €	639,13 €	3900 €

Tarif horaire en mission d’expertise : 70 € HT/ 83,72 € TTC
 
2. Estimation d’un bien immobilier

VALEUR DU BIEN	MONTANT DES HONORAIRES			OBSERVATIONS
	HT	TVA	TTC	Confirmation écrite, avec avis de valeur, plans et photos
00 K€ A 200 K€	209,03 €	40,97 €	250 €
200 K€ A 400 K€	275,92 €	54,08 €	330 €
+ 400 K€	459,87 €	90,13 €	550 €

Avis de valeur simple, avec confirmation écrite sans documents joints : 125,42 €/ 150 € TTC
 
3. Demande de certificat d’urbanisme

	MONTANT DES HONORAIRES		OBSERVATIONS
	HT	TTC	Suivant article L410-1 et R410-0 et suivants du Code de l’Urbanisme
CU SIMPLE INFO	41,80 €	50 €
CU PRE OPERATIONNEL	66,89 €	80 €
ERNT	41,80 €	50 €

 
4. Etat des lieux de conformité surface et habitabilité, décence, mesurage, constat

TYPE D’EXPERTISES	APPARTEMENTS 1 à 5 Volumes	MAISONS / VILLAS 1 à 5 Volumes	PIECES PRINCIPALES SUPPLEMENTAIRES
ETAT DES LIEUX LOI DE ROBIEN (complet)	250,84 HT/300 € TTC	292,64 HT/ 350 € TTC	25,08 € HT/ 30 € TTC
ETAT DES LIEUX TAUX 0% PRET CONVENTIONNE	125,42 € HT/ 150 € TTC	137,96 € HT/ 165 € TTC	16,72 € HT/ 20 € TTC
ETAT DES LIEUX logements locatifs Logement décent	142,14 € TH/ 170 € TTC	158,86 € HT/ 190 € TTC	20,90 € HT/ 25 € TTC
ETAT DES LIEUX MISE EN COPROPRIETE DE LOGEMENT	120 € TTC par logements jusqu’à 5 logements	150 € TTC par logements jusqu’à 3 logements	50 € TTC par logements supplémentaires

 

MESURAGE LOI CARREZ	0 à 55m²	55 à 100m²	M² supplémentaire
Appartement	100,33 € HT/ 120 € TTC	133, 78 € HT/ 160 € TTC	0,42 € HT/ 0,50 € TTC
Maison individuelle et/ou pavillon	125,42 ,42 € HT/150 € TTC	150, 50 € HT/ 180 € TTC	0,42 € HT/ 0,50 € TTC
Constat de désordres ou pathologies du bâtiment	Tarif vacation	Tarif vacation	50 € HT/ heure

 
5. Taux horaire en Mission Vacation (Estimation, état des lieux, rédaction de documents, etc) : 50 € HT/ 59,80 TTC
Taux horaire en Mission vacation : formation professionnelle et audit qualité : 50 € HT/ 59,80 € TTC
Tarifs valables sur les départements 16 et 17, déplacements compris (sauf Ile de Ré : majoration de 15 € TTC sur Tarif de Base
Hors département 16 et 17 : déplacement 0,70 € HT du kilomètre plus temps de voyage facturé au tarif Mission Vacation
 
6. CAS PARTICULIERS (Sur devis)
locaux industriels, artisanaux et commerciaux, entrepôts, bureaux, immeubles, domaines, copropriétés, terrains, caves, garages, grange, combles, etc…)
   
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